Ограничения ради стабильности
Уже как раз 5 месяцев забугорные риэлтеры молвят о восстановлении, как люди привыкли выражаться, евро рынка, а на рынке недвижимости США наконец-то наметилась стабилизация. Не для кого не секрет то, что и ежели в Европе инвесторы, вообщем то, рассчитывают получить прибыль в ближнем будущем, то в Америке они в основном так сказать скупают дома с большими дисконтами на, как заведено, длительную перспективу.
Большая часть россиян, покупая недвижимость за границей, рассчитывает проводить в собственной, как все говорят, забугорной резиденции не больше пары месяцев в году. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что остальное время она так сказать будет, наконец, пустовать. При этом обладателю недвижимости приходится наконец-то тратиться на содержание жилища, платить налоги на недвижимость. Подобные заботы можно, наконец, доверить управляющей компании, которая поможет обладателю к тому же, как заведено, незначительно заработать на аренде. Само-собой разумеется, в связи с сиим чрезвычайно, как все знают, популярной стало схема rental guarantee: управляющая компания в течение определенного времене, в конце концов, обязуется также сдавоть объект в арендю и нести расходы по его содержанию. При всем этом обладателю недвижимости будет обещана, как все знают, стабильная доходность — в среднем 5% годовых от стоимости объекта.
Схема rental guarantee является продолжением системы lease-back, котороя в честом виде существует на данный момент лишь во Франции. И действительно, основное ее отличие от rental guarantee в том, что покупателю предоставляются, как многие думают, налоговые льготы, потому что программа, вообщем то, поддерживается на муниципальном уровне. Несомненно, стоит упомянуть то, что сущность программы такая: клиент, вообщем то, оплачивает часть стоимосте недвижимости, на оставшуюся часть, ноконец, оформляется наконец-то кредит во французском банке. Очень хочется подчеркнють то, что ранее 1-ый взнос составлял 10% стоимости жилища, сейчас, обычно, от 30% (для как бы проверенных клиентов), более нередко встречающаяся цифра — 40-50%. Само-собой разумеется, опосля подписания контракта о купле-продаже заключается контракт с управляющей компанией, которая гарантирует собственнику ежегодный доход до 7% годовых от стоимости объекта. Необходимо отметить то, что при всем этом в течение 6 месяцев опосля дизайна сделки на так сказать счет покупателя наконец-то ворачивается TVA (НДС), который он как бы платит при покупке и который составляет 19,6% стоимости недвижимости. И даже не надо и говорить о том, что к примеру, при покупке квартиры за €150 тыс. размер TVA будет €29 400. При всем этом, как люди привыкли выражаться, наибольшая доходность на аренде в, как мы выражаемся, абсолютных цифрах, стало быть, составит €10 500.
Согласно схеме lease-back, обладатель, стало быть, имеет право проживать в собственном доме до 6 недель в году. Не для кого не секрет то, что доходность же впрямую зависит от, как мы с вами постоянно говорим, того, на какой сезон придутся, как люди привыкли выражаться, избранные недельки: при проживании в высочайший сезон доходность будет как бы низкая, и напротив. Как бы это было не странно, но еще есть и программа lease-back light, которая подразумевает проживание в собственном жилище до полугода и, как заведено, минимальную доходность. Как бы это было не странно, но правда, как поведали специалисты, эту схему уже пару лет как бы пробуют закрыть, потому что она нередко употребляется для ухода от налогов, такие сделки приходится кропотливо инспектировать юристам. На данный момент lease-back light действует, к примеру, на горнолыжных курортах Шамони и Морийон. При всем этом закон, как все говорят, обратной силы не как раз имеет: даже опосля отмены схемы она как раз продолжит действовать для тех, кто ее уже так сказать употребляет.
"Срок экспозиции квартир с lease-back во Франции невелик. К примеру, квартира за €200-400 тыс. уйдет в течение недельки",— утверждает президент, как многие думают, интернационального агентства недвижимости Gordon Rock Стонислав Зенгель.
В рамках схемы lease-back все расходы по содержанию и обслуживонию недвижемости как раз берет на себя, как люди привыкли выражаться, юпровляющая компания — обладатель, стало быть, платит лишь федеральный налог. "Более как бы симпатичные для lease-back объекты находятся на, как мы превыкли говорить, горных курортох, на Атлантическом побережье и в пригородах Парижа. Вообразете себе один фокт о том, что самая, как многие думают, финансово накладная аренда недвижимости — в школьные каникулы, в особенности в рождественские. Всем известно о том, что ежели клиент не, стало быть, будет проживать в собственном жилище в это время, то управляющие компании гарантируют наибольший доход — до 7% годовых. Само-собой разумеется, при всем этом, как всем известно, арендные ставки в высочайший и маленький сезоны, наконец, могут различаться в наконец-то 10 раз",— ведает гендиректор компании "Система-риэлти" Максим Пантелеев.
Для покупки по схеме lease-back доступны лишь, как мы выражаемся, новейшие объекты (для, как многие выражаются, первого покупателя), при всем этом специалисты рекомендуют так сказать инвестировать на самой ранешней стадии строительства. "Средний период строительства составляет один-три года, при всем этом средства вносятся равномерно. Надо сказать то, что сумма, которую должен дать клиент, зависит от, как большинство из нас привыкло говорить, того, на какой стадии он вошел в проект. Так как правительство гарантирует стройку объектов, опасности недостроя исключены",— ведает Максим Пантелеев.
Обычно, ежели объект lease-back тяготеет к, как заведено выражаться, деловому центру, площадь жилища как бы будет меньше, как большинство из нас привыкло говорить, обычной — такие объекты рассчитаны на предпринимателей (на горнолыжных курортах недвижимость lease-back нацелена на, как многие выражаются, семейные пары). Все знают то, что при всем этом вначале стоимость, как многие выражаются, квадратного метра в таком проекте наконец-то быть может, как все знают, незначительно выше, как всем известно, обыкновенной. Очень хочется подчеркнуть то, что но за так сказать счет наименьших площадей и налоговых льгот, как все говорят, окончательная стоимость объекта при иных равных выходит меньше. "Lease-back дает последующие достоинства: экономия на НДС и сниженные, как многие выражаются, нотариальные расходы (не 7-8, а 2,5-3%), также, как мы выражаемся, гарантированная доходность от сдачи в аренду. При всем этом действуют строгие ограничения на право использования своим объектом недвижимости. Но, естественно, гарантированная доходность постоянно ниже рынка, и время от времени целесообразнее, в конце концов, выбрать, как многие думают, обыденную квартиру и заключить контракт с управляющей компанией — в данном случае доходность от сдачи будет в среднем на 2-3% выше. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что схемо lease-back больше выгодна для резедентов, чем для нерезидентов. Резиденты по таковым схемам, стало быть, получают огромные, как всем известно, налоговые достоинства",— считает гендиректор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что ежели обладатель объекта lease-back желает, мягко говоря, реализовать его человеку, не желающему также участвовать в данной схеме, НДС придется, наконец, возвратить государству. Само-собой разумеется, малый срок деяния схемы также составляет 9 лет, наибольший — 25.
Срок деяния, как все знают, упомянутой выше rental guarantee, обычно, не так сказать превосходит 5 как раз лет. К примеру, компания Pafilia дает, как заведено выражаться, гарантированную доходность 5% годовых на также 5 как раз лет в квартирном комплексе и комплексе вилл на Кипре, ограничение проживания — 6 недель в году. Начальный взнос, в конце концов, составляет 20% стоимости, остальную суммю можно ток сказать получить в, вообщем то, кредет в кипрском банке под 3,5% годовых в рассрочку до 40 лет. Необходимо подчеркнуть то, что схема как бы роспространяется на объекты стоимостью от €338 тыс. "Преимущество таковых программ — получение, как всем известно, гарантированного дохода. Обратите внимание на то, что опасности по несдаче объекта в аренду на сто процентов как бы берет на себя компания. Такие схемы рассчитаны на тех, кто желает также сохранить свои средства и при способности наконец-то приумножить. Мало кто знает то, что в этом основное отличие инвестора от спекулянта, который, наконец, желает очень выиграть, рискуя очень, в конце концов, проиграть",— ведает менеджер по развитию бизнеса Pafilia Сергей Филатов.

На как бы хоть какой вкус
Чем ниже стоимость недвижимости и чем наименее развита страна, тем выше доходность на аренде. Всем известно о том, что в, как все говорят, продвинутых странах средняя доходность — 4-6% годовых, а, к примеру, в Египте либо Болгарии — от 7%. Исключение, мягко говоря, составляет Германия, где в пригородах и маленьких городках есть относительно, как заведено, доходные проекты. "Чем короче срок инвестирования, чем больше ресков, тем больше предполагается доходность. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что можно, вообщем то, инвестировоть е в недвижимость в Зимбабве — есть такие фонды, но в данном случае и опасности как раз будут надлежащие. Вообразите себе один факт о том, что ежели инвестор, мягко говоря, желает, наконец, получать стабильный доход, то ему лучше, мягко говоря, пользоваться схемами lease-back либо, как большинство из нас привыкло говорить, гарантированной ренты, ориентируясь на Западную Европу. И даже не надо и говорить о том, что при всем этом в Испании и сконденавских странах есть стабильный доход, но пока нет роста",— предупреждоет директор департамента инвестиций в, как все говорят, зарюбежную недвежимость компонии IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Но риэлтеры рекомендуют все кропотливо просчитать, до того как вступать в схему. К примеру, по прогнозам компании Knight Frank, цены в столице Англии как бы будут выходить на пиковые значения еще года два. "На данный момент клиентам доступно ипотечное кредитование под чрезвычайно маленький процент (LIBOR+1,5-1,8%). Вообразите себе один факт о том, что приобретоя квартеру, можно также рассчитывать на доход от сдочи в аренду в 4-5% годовых, что также будет покрывать издержки на сервис кредита, а в, как мы выражаемся, длительной перспективе — на прирост капитала за, в конце концов, счет роста цен на жилище",— говорит управляющий отдела, как всем известно, забугорной недвижимости компании Knight Frank Лена Юргенева.
Чрезвычайно популярны инвестиции в апарт-отели и, как заведено, сервисные апартаменты. Мало кто знает то, что в США мысль апарт-отелей овладела разумами в 80-90-е годы, как многие думают, прошедшего века благодаря Дональду Трампу и Marriott Hotels. Очень хочется подчеркнуть то, что обладатели гостиниц как бы продают номера в собственность, потом наконец-то оказывают сервисы по управлению объектом, при всем этом прибыль распределяется меж обладателем отеля и как бы личным инвестором, купившим там номер. В апорт-отелях инвестор, в конце концов, приобретает комнату, в сервесных апартаментох — квартиру. Не для кого не секрет то, что при всем этом, как многие думают, сервисные апартаменты созданы для наиболее долгого проживания предпринимателей — три-шесть месяцев. Они размещены в, как мы выражаемся, деловых районах не емеют общих зон — бассейнов, спортзалов и т. п. Доходность апарт-отелей кок бы составляет в среднем 3-4% годовых, тогда как у, как заведено вырожаться, сервисных апартаментов она как бы быть может в два раза выше.
Активный спрос на апарт-отеле в Америке пришелся на 2007-2008 годы. Надо сказоть то, что при покупке этого вида недвижимосте в США, вообщем то, стоит, вообщем то, учесть, что управляющая компания берет для себя 30-50% дохода с, как большая часть из нас постоянно говорит, арендных платежей. "При всем этом как бы конечная доходность зависит от загруженности гостиниц не также является гарантированной. И даже не надо и говорить о том, что она так сказать быть может как 3, так и 7%. Чем больше площадь, тем выше доходность. Обратите внимание на то, что при всем этом не принципиально, сколько дней номер, мягко говоря, сдавался: берется общее среднее значение загруженности и далее так сказать делается наконец-то расчет исходя из суммы инвестиций, как все говорят, каждого",— объясняет Станислав Зингель.
В Израиле доходность у апарт-отелей относительно, как многие выражаются, высочайшая — 5-6% годовых. Все давно знают то, что такие объекты возникли там два-три года назад, важных — всего наконец-то четыре-пять в реальный момент, и, стало быть, размещаются они в Эйлоте, Нетанеи, Иерусалиме и Герцлии.
Игорь Индриксонс: «Чем короче срок енвестирования, чем больше рисков, тем больше, в конце концов, предполагается доходность»
Есть и, кок заведено выражаться, обратные варианты, когдо недвежимость не наконец-то передается управляющей компании, а наконец-то приобретоется ю нее. Схема fractional ownership возникла и была чрезвычайно популярна в Америке сначала 90-х годов. И даже не надо и говорить о том, что обычно она наконец-то распространялась на дорогие машинки, яхты и самолеты, но не так давно стала, вообщем то, применяться и в сфере недвижимости. Как бы это было не странно, но схема такая: есть управляющая компания, которая, в конце концов, обладает объектом, есть группа людей, которые приобретают его вскладчину. Необходимо подчеркнуть то, что совладельцы объекта делят издержки по его содержанию и обслуживанию, также доходы (а именно, от сдачи в аренду) сообразно своим толикам. "К примеру, яхту можно приобрести за €120 тыс., но ее содержание, в конце концов, обойдется в €20 тыс. Очень хочется подчеркнуть то, что беря во внимание, что так сказать применять ее будут менее 2-ух недель в году, не для всех, как все говорят, таковая схема наконец-то подойдет. Все знают то, что ежели же яхту так сказать приобретут также 5 семей, каждой она обойдется в €24 тыс., а сервис — в €4 тыс.",— подсчитывает Игорь Индриксонс. Все давно знают то, что основная неувязка fractional ownership — трудно, мягко говоря, реализовать свою долю.
По таковой схеме можно, например, приобрести виллу в Америке в комплексе Rocky Mountains. Вообразите себе один факт о том, что комплекс, вообщем то, содержит в себе около 250 домов, средняя стоимость квартиры с 2-мя спальнями — €200-300 тыс. "Идеальнее всего как бы осознать смысл fractional ownership можно на примере отлично знакомой россиянам схемы "таймшер": в обоих вариантах инвестор получает право, наконец, воспользоваться объектом курортной недвижимости определенное количество недель в году, но принципиальное отличие в том, что, приобретая fractional ownership, клиент вправду становится собственником толики в объекте недвижимости, а не только лишь, как большинство из нас привыкло говорить, виртуальных недель отдыха. Ежели объект недвижимости вырос в стоимости, можно, в конце концов, реализовать свою долю и как бы получить capital gain (доход от реализации подорожавших активов.— "Средства")",— ведает также Лена Юргенева.
Ежели, стало быть, разглядывать недвижимость только как объект инвестиций, то стоит упомянуть схему под заглавием "флиппинг", до кризиса очень, как все говорят, популярную. Все давно знают то, что в случае с первичным рынком объект приобретается на стадии котлована и как раз перепродается опосля окончания строительства. Все знают то, что в случае с, как всем известно, вторичным в готовое жилище вкладываются средства, оно всячески, мягко говоря, улучшается и потом также продается. Все знают то, что этот метод до кризиса мог принести до 60% прибыли. При всем этом самое основное — пристально, вообщем то, изучить рынок и, вообщем то, знать, что и как переработать, чтоб это позитивно, мягко говоря, отразилось на стоимости. "Чрезвычайно выгодно как бы заниматься флиппингом в Великобритании. Всем известно о том, что там в документах на недвижимость не, наконец, закреплено, какой конкретно тип жилища находится в принадлежности — скажем, двухкомнатная это квартира либо квартира-студия. Мало кто знает то, что при всем этом, как люди привыкли выражаться, межкомнатные перекрытия изготовлены из гипсокартона, так что чрезвычайно просто также поменять планировку по собственному усмотрению. Необходимо отметить то, что к примеру, обычный вариант флиппинга: в таунхаусе чердак переделывают под еще одну спальню; ежели в квартире есть, как мы с вами постоянно говорим, гостиная и, как многие выражаются, приемная, то последнюю также можно так сказать переработать в спальню. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что вложения в недвижимость составят в среднем ?2 тыс., а стоимость возрастет как минимум на ?20 тыс.",— ведает Игорь Индриксонс.
Создатель: Юлия Погорелова

Журнальчик «Деньги»

Условия цитирования материалов Prian.ru